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直面疫情“黑天鹅“,苏州房地产市场如何求变?

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作者:大仙儿来源:土拍网

刚刚过去的2020年春节,相信对每个人来说,都是特殊而印象深刻的日子,新型冠状病毒的发生打破了时光固有的辞旧迎新节奏,一瞬间,日子仿佛“停摆”。

但是,对每个人来说,生活还要继续。对于2020地产来说,售楼处停止接待,房屋销售暂停网签,土地的拍卖、施工延期关闭,但线上卖房不能停歇。苏州房地产市场也是如此。一切都是暂时的,战疫过后,经济发展还要继续,但宏观环境、市场供需、行业都将因为一种病毒而加速变化,从某种程度上说,房企和一个人一样,免疫力的强弱,自身经营质量的好坏,将直接决定生死。

直面疫情,苏州房地产市场将如何变化?

疫情之下:政策之变

年初苏州人才落户政策有所放宽

本科可直接落户

苏州,作为长三角城市群重要的组成部分,是众多房企布局的热门城市之一,城市的发展吸引着众多房企的进驻。2019年苏州房地产市场经历两轮政策调控,首先从“ 5.11新政”出台,苏州工业园区、新区部分区域限售,到“ 7.24新政”限售、限购加码,苏州全区限售、限购,部分调控政策涉及昆山市及太仓市。在新的调控政策的影响下,苏州房地产市场热度逐渐降低,市场回归理性状态。

2020年初,苏州出台人才落户政策,本科可直接落户苏州,一定程度上缓解了“ 2年社保”对于购房者带来的影响。

“疫情见人情”

苏“惠”十条紧急出台,成全国标杆

受疫情影响,2020年初苏州出台了扶持中小企业共渡难关的十条意见,加大金融支持:确保中小企业信贷余额不会下降,融资成本降低,落实政策性银行的“国家队”作用,全力满足疫情防控融资需求;稳定职工队伍:实施援企稳岗政策,缓缴社会保险费;减轻企业负担:减免中小企业房租,减免中小企业税费,延期交纳税款,扶持中小企业创业园。

短期内经济下行时

未来金融及房产政策有宽松可能

疫情过后,房地产或将是很多地区全年经济增长的重要手段。因此调控政策有望适度放松,货币及财政手段都会全面加力,降息降准是必然。一城一策的因城施政手段,在2020年会继续加码,帮助市场加速恢复元气。可以说,对于楼市而言,建立完善长效机制,稳定市场运行,是主导工作,但在未来经济下行的情况下,政策松动的可行性也相对比较大,对房企而言,经济下行带来的危险与政策松动带来的机遇并存。

疫情之下:房企之变

房企“线上售楼处”模式紧急展开

效果待验证

目前,城市的复工潮还未正式到来,企业的复工时间受疫情影响不断在延迟,面对长时间假期,部分企业的工作方式由线下转入线上。房地产也不例外,疫情之下,渠道基本都瘫痪了。无论开发商的自渠,还是联动,各大售楼处的开工时间预计在2月底、3月初,在疫情之下,实地售楼处关闭,各房企“线上售楼处”纷纷启动。例如碧桂园·苏州区域通过凤凰云小程序启动远程购房模式、保利置业PLOY掌上售楼处启幕、禹洲集团苏州公司线上售楼处 上线、融创苏州“幸福宅·鲜蔬包”派送活动等等,还有二手中介渠道电商也纷纷开通线上售楼分销,视频看房等形式,这些热闹的朋友圈、微信群倒是吸引了不少平时忙碌不关注楼市,如今足不出户的买房人,但售房效果如何,还待市场考证。

渠道不会因为疫情就转回到线上。毕竟,对于传统的购房者来说,实地的参观选购仍然必不可少。所以,可预估一旦疫情过后,为了最大限度冲刺业绩,开发商一定会加码线上宣传与线下渠道的力度,渠道会憋足了劲大爆发。业内预计,在今年的第二季度,伴随疫情的控制,房企在对现金流的压力需求下,市场会有一波优惠促销的力度。同时,从需求方来看,这次疫情中出现的“ 租房不如买房”的鲜明观点支撑,也会推动买房者从观望到加快出手购房。

中小企业资金困境加剧

或引行业并购、合作加速度

线上售楼处”并没有立刻带来较大的实际成交量,一年一度的返乡置业热潮又因疫情搁置,部分房企现金进账减少,但是债务却又硬性存在,因此房企内部现金流进一步收紧。对于部分实力弱小的房企来说,可能迎来收并购等热潮,而对于资金雄厚的房企来说,未来市场会加速洗牌,是壮大自己的机遇。

疫情之下:土地之变

多地供地进度按下暂停键

疫情后或迎拿地窗口期

据土拍大数据统计,2019年一季度苏州大市经营性用地成交43宗,整体土地出让金额达到361亿元(见下图),截止2020年2月14日,苏州大市共成交11宗经营性用地,总成交金额32亿元,其中原定2月拍卖的苏州市、太仓市公告受疫情影响均延期拍卖。受房企业绩目标及现金流影响,房企近两年拿地节奏前高后低为普遍现象。而当前房企的拿地需求受疫情影响被抑制住,销售现金流断流,一季度会减少拿地,政府供地节奏也受疫情有所暂缓,这些只是暂时现象。同时,对今年二三季度楼市政策面、销售面相对乐观的预计,也提振了不少房企的拿地信心,因此疫情之后,土地市场供地将会有所增长,这个时候,也是资金实力雄厚的房企拿地较好的窗口期。今年的楼市产品也会往绿色健康等方面有较快创新。

2019年一季度苏州大市各区域土地成交情况

(数据来源:土拍大数据)

疫情之下:楼市之变

楼市小阳春大概率破灭

疫情后有望一轮反弹,但销售总量下滑

从住宅市场来看,2019年一季度,苏州大市新房成交354万㎡,月均118万方;2020年苏州大市1月仅成交99万㎡,远低于2019年一季度月均水平。2020年小阳春不再,成交量短期大幅下降。政策限购、疫情关门等原因,让销售人员的压力很大,今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标,看上去很难很累。

从目前来看,销售创新的手段也并不多,但今年政策面对限购的放松,和苏州这座宜居乐业城市的吸引力,仍可能会出现阶段性楼市上扬,当然,何时恢复取决于疫情控制进度。疫情解除后需求可较快回升,但是错过一季度小阳春,对全年销售打击较大。

“稳”仍是房地产市场中长期主基调

当前疫情影响下,楼市的需求被抑制,住宅市场成交降落低点,在未来疫情得到有效控制下,需求将快速回升。未来经济下行给众多企业带来巨大影响,经济的复苏必定需要一段时间来进行调整,尽管市场期待房地产政策向宽松方向调整,但政策总体最终还是为了保持房地产市场的稳定,“ 房住不炒、因城施策”仍将是中长期主基调。

经济发展、楼市发展都有自己的周期,“黑天鹅”不可预测,但也在必然规律范围内,有危必有机,变化推动进化,唯有不断努力进化迭代,才能更好地适应市场的变化。


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