直面疫情“黑天鹅“，苏州房地产市场如何求变？

刚刚过去的2020年春节，相信对每个人来说，都是特殊而印象深刻的日子，新型冠状病毒的发生打破了时光固有的辞旧迎新节奏，一瞬间，日子仿佛“停摆”。

但是，对每个人来说，生活还要继续。对于2020地产来说，售楼处停止接待，房屋销售暂停网签，土地的拍卖、施工延期关闭，但线上卖房不能停歇。苏州房地产市场也是如此。一切都是暂时的，战疫过后，经济发展还要继续，但宏观环境、市场供需、行业都将因为一种病毒而加速变化，从某种程度上说，房企和一个人一样，免疫力的强弱，自身经营质量的好坏，将直接决定生死。

直面疫情，苏州房地产市场将如何变化？

疫情之下：政策之变

年初苏州人才落户政策有所放宽

本科可直接落户

苏州，作为长三角城市群重要的组成部分，是众多房企布局的热门城市之一，城市的发展吸引着众多房企的进驻。2019年苏州房地产市场经历两轮政策调控，首先从“ 5.11新政”出台，苏州工业园区、新区部分区域限售，到“ 7.24新政”限售、限购加码，苏州全区限售、限购，部分调控政策涉及昆山市及太仓市。在新的调控政策的影响下，苏州房地产市场热度逐渐降低，市场回归理性状态。

2020年初，苏州出台人才落户政策，本科可直接落户苏州，一定程度上缓解了“ 2年社保”对于购房者带来的影响。

“疫情见人情”

苏“惠”十条紧急出台，成全国标杆

受疫情影响，2020年初苏州出台了扶持中小企业共渡难关的十条意见，加大金融支持：确保中小企业信贷余额不会下降，融资成本降低，落实政策性银行的“国家队”作用，全力满足疫情防控融资需求；稳定职工队伍：实施援企稳岗政策，缓缴社会保险费；减轻企业负担：减免中小企业房租，减免中小企业税费，延期交纳税款，扶持中小企业创业园。

短期内经济下行时

未来金融及房产政策有宽松可能

疫情过后，房地产或将是很多地区全年经济增长的重要手段。因此调控政策有望适度放松，货币及财政手段都会全面加力，降息降准是必然。一城一策的因城施政手段，在2020年会继续加码，帮助市场加速恢复元气。可以说，对于楼市而言，建立完善长效机制，稳定市场运行，是主导工作，但在未来经济下行的情况下，政策松动的可行性也相对比较大，对房企而言，经济下行带来的危险与政策松动带来的机遇并存。

疫情之下：房企之变

房企“线上售楼处”模式紧急展开

效果待验证

目前，城市的复工潮还未正式到来，企业的复工时间受疫情影响不断在延迟，面对长时间假期，部分企业的工作方式由线下转入线上。房地产也不例外，疫情之下，渠道基本都瘫痪了。无论开发商的自渠，还是联动，各大售楼处的开工时间预计在2月底、3月初，在疫情之下，实地售楼处关闭，各房企“线上售楼处”纷纷启动。例如碧桂园·苏州区域通过凤凰云小程序启动远程购房模式、保利置业PLOY掌上售楼处启幕、禹洲集团苏州公司线上售楼处 上线、融创苏州“幸福宅·鲜蔬包”派送活动等等，还有二手中介渠道电商也纷纷开通线上售楼分销，视频看房等形式，这些热闹的朋友圈、微信群倒是吸引了不少平时忙碌不关注楼市，如今足不出户的买房人，但售房效果如何，还待市场考证。

渠道不会因为疫情就转回到线上。毕竟，对于传统的购房者来说，实地的参观选购仍然必不可少。所以，可预估一旦疫情过后，为了最大限度冲刺业绩，开发商一定会加码线上宣传与线下渠道的力度，渠道会憋足了劲大爆发。业内预计，在今年的第二季度，伴随疫情的控制，房企在对现金流的压力需求下，市场会有一波优惠促销的力度。同时，从需求方来看，这次疫情中出现的“ 租房不如买房”的鲜明观点支撑，也会推动买房者从观望到加快出手购房。

中小企业资金困境加剧

或引行业并购、合作加速度

“ 线上售楼处”并没有立刻带来较大的实际成交量，一年一度的返乡置业热潮又因疫情搁置，部分房企现金进账减少，但是债务却又硬性存在，因此房企内部现金流进一步收紧。对于部分实力弱小的房企来说，可能迎来收并购等热潮，而对于资金雄厚的房企来说，未来市场会加速洗牌，是壮大自己的机遇。

疫情之下：土地之变

多地供地进度按下暂停键

疫情后或迎拿地窗口期

据土拍大数据统计，2019年一季度苏州大市经营性用地成交43宗，整体土地出让金额达到361亿元（见下图），截止2020年2月14日，苏州大市共成交11宗经营性用地，总成交金额32亿元，其中原定2月拍卖的苏州市、太仓市公告受疫情影响均延期拍卖。受房企业绩目标及现金流影响，房企近两年拿地节奏前高后低为普遍现象。而当前房企的拿地需求受疫情影响被抑制住，销售现金流断流，一季度会减少拿地，政府供地节奏也受疫情有所暂缓，这些只是暂时现象。同时，对今年二三季度楼市政策面、销售面相对乐观的预计，也提振了不少房企的拿地信心，因此疫情之后，土地市场供地将会有所增长，这个时候，也是资金实力雄厚的房企拿地较好的窗口期。今年的楼市产品也会往绿色健康等方面有较快创新。

2019年一季度苏州大市各区域土地成交情况

（数据来源：土拍大数据）

疫情之下：楼市之变

楼市小阳春大概率破灭

疫情后有望一轮反弹，但销售总量下滑

从住宅市场来看，2019年一季度，苏州大市新房成交354万㎡，月均118万方；2020年苏州大市1月仅成交99万㎡，远低于2019年一季度月均水平。2020年小阳春不再，成交量短期大幅下降。政策限购、疫情关门等原因，让销售人员的压力很大，今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标，看上去很难很累。

从目前来看，销售创新的手段也并不多，但今年政策面对限购的放松，和苏州这座宜居乐业城市的吸引力，仍可能会出现阶段性楼市上扬，当然，何时恢复取决于疫情控制进度。疫情解除后需求可较快回升，但是错过一季度小阳春，对全年销售打击较大。

“稳”仍是房地产市场中长期主基调

当前疫情影响下，楼市的需求被抑制，住宅市场成交降落低点，在未来疫情得到有效控制下，需求将快速回升。未来经济下行给众多企业带来巨大影响，经济的复苏必定需要一段时间来进行调整，尽管市场期待房地产政策向宽松方向调整，但政策总体最终还是为了保持房地产市场的稳定，“ 房住不炒、因城施策”仍将是中长期主基调。

经济发展、楼市发展都有自己的周期，“黑天鹅”不可预测，但也在必然规律范围内，有危必有机，变化推动进化，唯有不断努力进化迭代，才能更好地适应市场的变化。